Immobilier au Maroc fiscalité & juridique

AVANT L’ACHAT :
Démarches Bancaires – ouverture d’un compte en dirhams convertibles

Dès votre arrivée au Maroc et afin de réserver le bien que vous aura séduit, la première démarche sera d’ouvrir auprès d’une banque un compte en dirhams convertibles. Vous pourrez alimenter votre compte depuis l’étranger par virement SWIFT.
Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par ce compte qui vous permettra de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement.
L’Office des Changes Marocain doit impérativement être informé par le Notaire de la transaction que vous réalisez  afin de pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus-value y afférente.

AVANT L’ACHAT :
Démarches Bancaires – ouverture d’un compte en dirhams convertibles

Dès votre arrivée au Maroc et afin de réserver le bien que vous aura séduit, la première démarche sera d’ouvrir auprès d’une banque un compte en dirhams convertibles. Vous pourrez alimenter votre compte depuis l’étranger par virement SWIFT.
Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par ce compte qui vous permettra de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement.
L’Office des Changes Marocain doit impérativement être informé par le Notaire de la transaction que vous réalisez  afin de pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus-value y afférente.

LORS DE L’ACHAT :
Frais d’acquisition d’un bien immobilier au Maroc

L’acquéreur d’un bien immobilier au Maroc est redevable des frais d’acquisition (droits et taxes) et s’appliquent sur le montant TTC du bien acquis. Il s’agit des “droits de mutation” auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire.
Les actes notariés sont enregistrés et la mutation déclarée à la Conservation Foncière.

(*) : 5% ou 2,5% ??lors de la première vente d’un local commercial, droits d’enregistrement ramenés à 2,5 %

Le suivi du dossier à l’Office des Changes nécessite quelques frais supplémentaires et peuvent être différés dans le temps.

En cas d’acquisition d’un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.

- Droits de publication : 450 Dhs
- Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu’à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 Dhs
- Duplicata : 75 Dhs
- Géomètre : 2 500 Dhs environ
- Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.

Terrains agricoles au Maroc

Au Maroc, la loi interdit à des étrangers d’acheter des terrains situés en dehors du périmètre urbain, qui sont classés en terrains agricoles. Pour rendre son acquisition possible, il est possible que l’Etat change la nature juridique du terrain et le classe à vocation non agricole (VNA). Un dossier devra être monté.

EN POSSESSION DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires

• Taxes dues par les propriétaires :

Le propriétaire d’un bien immobilier au Maroc est redevable de 2 taxes : la taxe Urbaine (TU) et la taxe d’édilité (TE).

La Taxe Urbaine (T.U.) : Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d’appréciation directe par la commission de recensement.

La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2 %.

Concernant l’habitation principale un abattement de 75% de la valeur locative servant de base pour le calcul de la taxe urbaine est appliqué.

Taux applicable de la TU :

(*) :Sont exonérés de la taxe urbaine – pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter- les locaux neufs et additions de construction.

La Taxe d’Edilité (T.E.) : La Taxe d’édilité est elle aussi assise sur la valeur locative, y compris celle des immeubles temporairement exonérés, et sur le montant global des loyers en cas de location.

Taux applicable de la TE:
- 10 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les communes urbaines
- 60 % de la valeur locative pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Si l’immeuble est destiné à l’habitation principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.

• Impôts dues par les propriétaires sur les revenus fonciers

Les revenus provenant de la location des immeubles bâtis et non bâtis sont considérés comme revenus bruts fonciers.
Le revenu foncier net imposable (soumis à l’IGR) est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du revenu brut foncier.

Sont exonérés les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les 3 années qui suivent celle de l’achèvement desdites constructions.

BAREME DE L’I.G.R :

Mettre un exemple :

Déclaration annuelle du revenu global

Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l’année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.

LORS DE LA VENTE DU BIEN :
Taxes et impôts dues par les propriétaires

Taxes dues par les propriétaires :

Taxe sur les Profits fonciers  ou Taxe sur les profits Immobiliers (TPI)
Si vous cédez votre bien au Maroc (une construction ou un terrain), les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu (IGR) au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Néanmoins, vous êtes exonérés de cette taxe s’il s’agissait de votre habitation principale depuis au moins 8 ans au jour de ladite cession (avec une période de six (6) mois à compter de la date de la vacance du logement) ou s’il s’agit d’une cession à titre gratuit entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs
Profits fonciers=  [Prix de cession –frais de cession] – Valeur actualisée [Prix d’acquisition + frais d’acquisition + dépenses d’investissement éventuelles + intérêts bancaires éventuels]
Nota :

• Les frais d’acquisition sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur.
• Les dépenses d’investissement s’entendent des dépenses d’équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration dûment justifiées.
• Valeur actualisée = Le prix d’acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie.

Une déclaration doit être remise contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le versement de l’impôt.

Prendre sa retraite au Maroc ?

Les retraités étrangers résidants au Maroc bénéficient d’une imposition très faible. L’Etat Marocain leur accorde, comme aux retraités marocains, un abattement de 40 % sur leurs revenus imposables et réduit encore de 80 % le montant de l’impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif sur un compte en dirhams au Maroc (il n’est pas nécessaire de transférer 100% de sa retraite !). Il leur reste donc largement de quoi vivre, et même de très bien vivre.